El Build to Rent, la palabra de moda post-Covid
Si el Build to Rent (B2R) era ya la tendencia generalizada en 2020, la reciente pandemia lo ha convertido en la palabra de moda.
Proyectos como el Skyline de Stoneweg han probado el éxito del modelo Build to Rent. Este modelo se asentará de forma definitiva en los próximos años, no sólo en el residencial más popular, sino también en el prime. Recientemente La Finca Real Estate ha anunciado el lanzamiento de un nuevo proyecto de viviendas destinadas exclusivamente al alquiler: LGC7. Además, ha creado una sociedad, La Finca Residential Rental Services, para encargarse personalmente de la gestión de estos alquileres.
Factores de éxito del B2R
La fiebre del Build to Rent (B2R); es decir, construir para alquilar, ha llegado para quedarse. Aunque todavía estamos lejos de los volúmenes del Reino Unido y la vivienda en propiedad está muy arraigada en nuestro país, el alquiler se consolidada. Tres factores socioeconómicos lo hacen posible: 1) la mayor movilidad geográfica, 2) la menor renta disponible -más aún tras el covid-, y 3) la baja natalidad. Se espera que la demanda de alquiler crezca en España en 90.000 viviendas al año.
Cómo funciona el Build to Rent
En el Build to Rent, también conocido como Multifamily housing, el capital suele provenir de un fondo de inversión o aseguradora internacional con vocación de permanencia en el activo (10-15 años). La promotora encargada de ejecutar las viviendas, puede ofrecer un proyecto llave en mano al inversor o convertirse también en gestora de los alquileres del edificio.
Este es el caso de la aseguradora AXA que en marzo de 2019 cerró la compra de un proyecto de 135 viviendas en la zona de Méndez Álvaro de Madrid. Promovido por Acciona Inmobiliaria, su compromiso es entregar las viviendas llave en mano en 2020.
Para las grandes promotoras españolas, el B2R supone una actividad complementaria a la comercialización tradicional de viviendas y requiere un balance diferente. En la venta, las viviendas dejan de estar en el activo fijo de la compañía en el momento que se escrituran. Mientras que en el alquiler permanecen en el activo a la vez que van recibiendo unos flujos de caja recurrentes.
Los proyectos de B2R mejoran la relación entre oferta y demanda en el mercado residencial de alquiler, facilitan el acceso de los jóvenes a la vivienda y ayudan a profesionalizar el sector.
Algunos números
Si en 2018 las inversiones en proyectos de B2R fueron insignificantes, en 2019 se dispararon hasta casi los 1.000 millones de euros, con 800 proyectos sólo en Madrid. 2020 se configura como el primer año de un ciclo que, potenciado por los efectos del covid, debería durar mucho tiempo.
En términos agregados, la inversión en el segmento del B2R ha aumentado un 56% en los últimos cinco años, convirtiéndose en la segunda clase de activos con mayor atracción de capital, después de las oficinas. Los inversores están modificando su foco de interés hacia los activos residenciales para aumentar su rentabilidad. Su apuesta claramente va dirigida a los segmentos de residencias de estudiantes, personas de la tercera edad y residencial en alquiler.
Principales players en España
Las primeras experiencia en Build to Rent en España han venido de la mano de grandes promotoras como AEDAS (500 viviendas) -con proyectos en Torrejón de Ardoz, El Cañaveral y Alcalá de Henares-, Metrovacesa (121 viviendas) -un proyecto en Arganda del Rey-, y Stoneweg (303 viviendas).
Los proyectos destinados a B2R incorporan amenities y zonas comunes, arquitectos de prestigio, suministros incluidos y viviendas totalmente equipadas.
El futuro del Build to Rent
El futuro del Build to Rent en España es de continuo crecimiento hasta equipararnos a otros países europeos. Los inversores aprovechan las tendencias demográficas para mejorar su rentabilidad. Tendencias como el aumento del número de estudiantes, el cambio en el tamaño del hogar y el continuo envejecimiento de la población están presentes en sus criterios de decisión.
Junto al Build to Rent surgen otros fenómenos como el co-living, el co-working y el auge de las residencias de estudiantes, que empiezan a poner en duda la afirmación de que «España es una país de propietarios».
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